QUYẾT ĐỊNH

Về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500

Khu công nghiệp Suối Tre tại xã Suối Tre, thị xã Long Khánh

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1.

Các vấn đề liên quan:

Khu công nghiệp Suối Tre trên địa bàn thị xã Long Khánh được hình thành trên cơ sở kết nối 03 cụm công nghiệp: Suối Tre 01, Bảo Vinh và Suối Tre 02 đã được UBND tỉnh phê duyệt theo các quyết định sau:

Quyết định số 9035/QĐ-UBND ngày 13/10/2006 về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Cụm công nghiệp Suối Tre 01 tại xã Suối Tre, thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai;

Quyết định số 1450/QĐ-UBND ngày 08/5/2008 về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Cụm công nghiệp Suối Tre 01 tại xã Suối Tre, thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai;

Quyết định số 1486/QĐ-UBND ngày 26/5/2009 về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Cụm công nghiệp Bảo Vinh tại xã Bảo Vinh, thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai;

Các Cụm công nghiệp trên có vị trí tiếp giáp và không gian phát triển gắn liền nên ngày 16/4/2007 UBND tỉnh có Văn bản số 2676/UBND-CNN về việc chuyển giao cho Công ty Cổ phần Xây dựng Sonadezi làm chủ đầu tư và kinh doanh hạ tầng 03 cụm công nghiệp tại thị xã Long Khánh, có trách nhiệm tiến hành lập hồ sơ dự án đầu tư xây dựng trình duyệt theo quy định. Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu công nghiệp Suối Tre sẽ thay thế cho các quyết định phê duyệt Cụm công nghiệp Suối Tre 01, Bảo Vinh và Suối Tre 02 đã được ban hành trước đây.

Nội dung phê duyệt quy hoạch

1. Vị trí và quy mô lập quy hoạch

a) Vị trí: Khu đất nghiên cứu quy hoạch có vị trí tứ cận tiếp giáp như sau:

- Phía Bắc : Giáp đường đất và Suối Tre - Bình Lộc;

- Phía Nam : Giáp khu dân cư hiện hữu;

- Phía Đông : Giáp đất lô cao su, đường đất;

- Phía Tây : Giáp đất lô cao su, KCN Long Khánh.

b) Quy mô, tỷ lệ lập quy hoạch:

- Quy mô diện tích khoảng 149,5 ha, trong đó:

+ Diện tích lập quy hoạch : Khoảng 144,8 ha;

+ Diện tích đất an toàn đường điện : Khoảng 2,8 ha;

+ Diện tích đất đường Cua Heo - Bình Lộc : Khoảng 1,9 ha.

- Tỷ lệ lập quy hoạch: 1/500.

2. Tính chất, mục tiêu lập quy hoạch

a) Tính chất: Là khu công nghiệp tập trung sản xuất đa ngành nghề nhằm phục vụ các ngành công nghiệp truyền thống tại địa phương và các vùng lân cận. Chủ yếu là các lĩnh vực sản xuất áp dụng công nghệ tiên tiến không sử dụng và thải nhiều nước, ít ảnh hưởng đến môi trường; cụ thể như sau: Công nghiệp gốm sứ, chế biến gỗ, vật liệu xây dựng, may mặc, gia công hàng thủ công mỹ nghệ, công nghiệp cơ khí, gia công cơ khí…

b) Mục tiêu:

- Hình thành khu công nghiệp có hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh và đồng bộ. Quy hoạch hợp lý các phân khu chức năng sử dụng đất, không gian cảnh quan kiến trúc đến từng lô đất công nghiệp đảm bảo mối quan hệ thuận lợi trong nội khu và kết nối giao thông thuận tiện, vận tải nguyên vật liệu và thành phẩm ra bên ngoài. Đảm bảo hiệu quả cao về mặt vệ sinh môi trường trong Khu công nghiệp, tính hiện đại và thẩm mỹ trong kiến trúc công nghiệp.

- Tạo cơ sở pháp lý quản lý xây dựng theo quy hoạch và lập dự án đầu tư xây dựng các hạng mục hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình kiến trúc thuộc khu vực quy hoạch.

3. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật

Thực hiện theo quy chuẩn, quy phạm Việt Nam hiện hành và các quy phạm khác liên quan, phương án cơ cấu quy hoạch sử dụng đất phải đạt một số chỉ tiêu cụ thể như sau:

- Mật độ xây dựng - tầng cao đối với từng loại công trình:

· Chỉ tiêu đất xây dựng khu trung tâm dịch vụ:

+ Tầng cao : 03 - 05 tầng;

+ Mật độ : 30 - 40%;

· Chỉ tiêu đất xây dựng khu xử lý nước thải:

+ Tầng cao : 01 - 03 tầng;

+ Mật độ : 30 - 40%;

· Chỉ tiêu đất xây dựng nhà máy (áp dụng quy chuẩn xây dựng nhà máy, kho tàng theo từng lô đất cụ thể):

+ Tầng cao : 01 - 03 tầng;

+ Mật độ : 50 - 70%;

Tỷ lệ cây xanh trong từng lô đất xây dựng nhà máy đạt ≥20%, mật độ xây dựng trong các khu cây xanh ≤5% và tầng cao xây dựng tối đa ≤01 tầng;

Chỉ giới xây dựng: Công trình xây dựng cách tường rào lô đất (tất cả các phía) tối thiểu 09m.

- Tiêu chuẩn cấp nước : 45m³/ha/ngày. đêm.

- Tiêu chuẩn thoát nước : 80% nước cấp.

- Tiêu chuẩn cấp điện : 200 KW/ha.

- Tiêu chuẩn thông tin : 07 máy/ha.

- Rác thải : 0,5 tấn/ha/ngày.

4. Quy hoạch sử dụng đất

5. Phân khu chức năng, tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan:

a) Phân khu chức năng: Tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc theo mô hình một khu công nghiệp hiện đại với các khu chức năng chính như sau:

Khu trung tâm điều hành dịch vụ: Bố trí ở phía Nam của dự án, nằm trên trục đường Cua Heo - Bình Lộc với diện tích 15.919m² chiếm 1,10% diện tích đất quy hoạch. Trong khu dự kiến xây dựng công trình tổ hợp để quản lý, giao dịch và các dịch vụ đi kèm nhằm phục vụ mọi hoạt động của khu công nghiệp. Trong khu còn bố trí trạm phòng cháy, chữa cháy của khu công nghiệp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý cũng như điều hành tập trung khi có hỏa hoạn xảy ra.b) Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan:

· Khu nhà máy: Với diện tích 958.873m² chiếm 66,23% diện tích đất quy hoạch, gồm các lô đất xây dựng nhà máy, xí nghiệp được phân thành các khu: A, B, C, D… Có quy mô mỗi khu từ 7.144m² đến 33.332m². Mật độ xây dựng trong mỗi lô đất cho phép: 50 - 70%, mật độ cây xanh trong từng lô ≥20%.

· Khu bãi xe: Được bố trí tại vị trí thuận lợi, giáp với đường Cua Heo - Bình Lộc và đường D2, gần khu công viên cây xanh tập trung; với diện tích 3.160m², chiếm tỷ lệ 0,22% diện tích đất quy hoạch.

· Đất đầu mối kỹ thuật: Bố trí phía Đông dự án, gần khu vực cây xanh cách ly an toàn đường điện; với diện tích 22.106m², chiếm 1,53% diện tích đất quy hoạch, gồm các công trình sau:

+ Khu xử lý nước thải được bố trí tại vị trí thấp nhất của khu công nghiệp nằm ở phía Đông Nam với diện tích 14.000m² chiếm 0,97% diện tích đất quy hoạch, vị trí này nằm gần suối Chồn và nước sau khi xử lý, đạt tiêu chuẩn theo quy định được thoát ra suối Cải.

+ Bãi rác trung chuyển được bố trí bên cạnh khu xử lý nước thải, diện tích 5.600m² chiếm 0,39% diện tích đất quy hoạch và một bể trung chuyển nước thải nằm về phía Bắc của khu đất với diện tích 2.506m² chiếm 0,17% diện tích đất.

· Đất cây xanh: Với tổng diện tích cây xanh trong khu là 181.929m², chiếm 12,56%. Trong đó gồm:

- Một phần là cây xanh cách ly với khu dân cư ở phía Đông, Tây và phía Nam của khu công nghiệp góp phần giảm thiểu mức độ gây ô nhiễm từ các nhà máy xí nghiệp ra các khu vực lân cận.

- Đất công viên cây xanh tập trung phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi, giải trí cho công nhân, cải thiện môi trường và góp phần tạo cảnh quan chung của khu công nghiệp.

- Cây xanh hành lang hạ tầng kỹ thuật dùng để bố trí hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giảm chi phí đầu tư, tạo cảnh quan chung cho toàn khu công nghiệp.

* Bố cục không gian kiến trúc toàn khu:

- Bố cục không gian kiến trúc toàn khu được tổ chức trên cơ sở không phá vỡ địa hình và các điều kiện thiên nhiên, đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật với các khu vực xung quanh.

- Tổ chức mạng lưới giao thông theo dạng ô cờ, kết hợp bố cục các công trình kiến trúc hợp lý, thẩm mỹ và thuận tiện sản xuất kinh doanh. Tạo được sự liên kết không gian quy hoạch và kiến trúc giữa các khu trung tâm, khu sản xuất, khu cây xanh, hệ thống đường giao thông…

* Bố cục không gian các khu vực trọng tâm, các tuyến, các điểm nhấn và các điểm nhìn quan trọng như:

- Không gian khu trung tâm xây dựng tập trung kết hợp với khu vực cây xanh, sân thể thao, biển hướng dẫn, quảng cáo…

- Kiến trúc nhà công nghiệp và không gian các khu vực sản xuất mang tính hiện đại, thẩm mỹ và bền vững.

- Hệ thống đường giao thông, vỉa hè đi bộ, biển báo, hệ thống đèn chiếu sáng.

- Hệ thống cây xanh có sự kết nối từ khuôn viên nhà máy đến hệ thống cây xanh dọc đường, các khu công viên và các khu xung quanh khu công nghiệp, cây xanh hai bên trục các tuyến đường chính khu công nghiệp.

6. Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật

a) Quy hoạch san nền - thoát nước mưa:

- San nền theo địa hình tự nhiên với độ dốc san nền khống chế ≤4%. Một số vị trí có địa hình không thuận lợi cho việc thoát nước cụ thể như ở phía Tây Nam, Đông Nam cần phải san lấp; các vị trí cây xanh cách ly ở phía Bắc, phía Đông Nam giữ nguyên hiện trạng không san lấp. Cao độ thiết kế san nền theo quy hoạch chung: 150,50m ≤ H_xd ≤ 176,50m (vị trí thấp nhất ở phía Bắc và cao nhất ở phía Tây Nam).

b) Quy hoạch hệ thống giao thông:

· Giao thông đối ngoại:

- Đường Cua Heo - Bình Lộc có lộ giới theo quy hoạch là 36m (6m - 10,5m - 3m - 10,5m - 6m) chạy qua khu vực quy hoạch, đi xã Bình Lộc.

- Đường tỉnh Trảng Bom - Xuân Lộc ở phía Nam dự án có lộ giới theo quy hoạch là 45m (15m - 15m - 15m).

- Đường vành đai thị xã Long Khánh có lộ giới theo quy hoạch là 45m với thiết kế bề mặt đường: 15m - 15m - 15m.

· Giao thông đối nội:

- Hiện tại trong khu quy hoạch có hệ thống Cụm công nghiệp Suối Tre 01 đã được đầu tư xây dựng khá hoàn chỉnh. Do đó, việc đấu nối với hệ thống giao thông hiện hữu được quy hoạch như sau:

- Đường D1 (MC 1-1), lộ giới 21,5m (7m - 7,5m - 7m);

- Đường D2 (MC 2-2), lộ giới 21,5m (7m - 7,5m - 7m);

- Đường D3 (MC 2-2), lộ giới 24,5m (7m - 10,5m - 7m);

- Đường D3 (MC 8-8), lộ giới 22,5m (7m - 10,5m - 5m);

- Đường D4 (MC 5-5), lộ giới 51m (15m - 15m - 21m);

- Đường D4 (MC 6-6), lộ giới 45,0m (15m - 15m - 15m);

- Đường D5 (MC 1-1), lộ giới 21,5m (7m - 7,5m - 7m); 

- Đường D6 (MC 7-7), lộ giới 29,0m (7m - 15m - 7m); 

- Đường D7 (MC 1-1), lộ giới 21,5m (7m - 7,5m - 7m); 

- Đường D8 (MC 1-1), lộ giới 21,5m (7m - 7,5m - 7m);

- Đường D9 (MC 3-3), lộ giới 30,0m (7m - 7,5m - 1m - 7,5m - 7m);

- Đường D11 (MC 4-4), lộ giới 16,5m (7m - 7,5m - 2m);

- Đường D11 (MC 1-1), lộ giới 21,5m (7m - 7,5m - 7m);

- Chỉ giới xây dựng: Khoảng lùi chỉ giới xây dựng được xác định theo từng tuyến đường cụ thể (theo bản vẽ chỉ giới xây dựng - chỉ giới đường đỏ);

- Tất cả các hệ thống giao thông phải được gắn kết đồng bộ với các dự án lân cận.

c) Quy hoạch hệ thống cấp nước:

- Tổng nhu cầu dùng nước: Q = 5.850m³/ngày.đêm.

- Nguồn nước cấp cho khu vực dự án được cấp từ nguồn nước của Xí nghiệp Cấp nước Long Khánh. Về lâu dài nguồn nước cấp được lấy theo quy hoạch cấp nước đô thị và công nghiệp của tỉnh.

- Hệ thống cấp nước được thiết kế dạng mạng vòng khép kín nhằm đảm bảo điều hòa lưu lượng, cung cấp đầy đủ cho nhu cầu dùng nước hàng ngày và hệ thống cứu hỏa của toàn khu khi cần thiết. Trên các tuyến ống có bố trí các trụ cứu hỏa tại các vị trí thuận lợi cách nhau 150m thuận tiện cho việc phòng cháy chữa cháy.

- Chủ đầu tư liên hệ với ngành cấp nước để thỏa thuận vị trí gắn kết và các chỉ tiêu kỹ thuật.

d) Quy hoạch hệ thống thoát nước thải và vệ sinh môi trường:

- Hệ thống thoát nước thải được tách riêng với hệ thống thoát nước mưa. Tiêu chuẩn thoát nước thải đạt 80% lượng nước cấp.

- Hệ thống thoát nước thải sử dụng cống tròn BTCT, bố trí dọc theo các tuyến đường giao thông. Hướng thoát nước thiết kế theo độ dốc đường giao thông. Cao độ đặt cống dựa vào cao độ hoàn thiện mặt đường, vỉa hè. Hướng dốc, độ dốc hệ thống thoát nước thải được thiết kế theo hệ thống giao thông với độ dốc tối thiểu i_min ≥ 1/D.

- Nước thải tại khu E, F, G được thu gom vào các hố ga chảy về bể trung chuyển được bố trí phía Bắc dự án có thể tích V = 1700m³ (17m x 20m x 5m) đảm bảo chứa nước thải của 03 khu E, F, G trong 02 ngày. Sau đó được bơm về các điểm đấu nối và chảy theo hệ thống thoát nước thải chung về trạm xử lý.

- Tại đây nước thải được xử lý đạt tiêu chuẩn vệ sinh môi trường loại A theo QCVN 24:2008/BTNMT trước khi đưa vào hệ thống thoát nước thải chung.

- Rác thải được thu gom trực tiếp tại từng nhà máy và hợp đồng với Công ty Dịch vụ Vệ sinh môi trường địa phương vận chuyển đến bãi rác theo quy định của thị xã Long Khánh.

e) Quy hoạch hệ thống điện:

· Hệ thống cấp điện:

- Nguồn điện cấp cho Khu công nghiệp Suối Tre là tuyến 476 Bình Lộc thuộc trạm Long Khánh phía trước khu quy hoạch.

- Tổng công suất tiêu thụ là 16.700 KW.

- Xây dựng các tuyến trung thế dọc theo các tuyến trục giao thông để dẫn đến các nhà máy. Riêng đoạn giao chéo với tuyến điện cao thế 110 KV, tuyến trung thế được chuyển qua cáp ngầm nhằm tránh ảnh hưởng qua lại giữa 02 đường dây đảm bảo an toàn trong vận hành.

· Hệ thống chiếu sáng:

- Trên các trục đường có giải phân cách ở giữa bố trí đèn chiếu sáng sử dụng hệ thống cấp điện ngầm. Cột đèn chiếu sáng chọn loại cao 08m, khoảng cách giữa các đèn từ 30m đến 40m.

- Toàn khu sử dụng hệ thống bóng đèn Sodium 250W, công suất tiêu thụ điện thấp nhưng độ chiếu sáng và tuổi thọ cao.

· Hệ thống trạm biến áp:

- Xây dựng mới 05 trạm biến áp với dung lượng dự kiến 25 KVA cấp điện cho hệ thống chiếu sáng đường và 02 trạm biến áp 320 KVA cấp điện cho khu trung tâm dịch vụ và khu xử lý nước thải.

- Các trạm biến áp 22/0,4 KV cấp điện hạ thế cho các nhà máy tùy thuộc vào nhu cầu mỗi nhà máy và kinh phí sẽ do các nhà máy tự lo.

- Chủ đầu tư sẽ liên hệ với ngành Điện lực để thỏa thuận phương án bố trí, vị trí đấu nối và các chỉ tiêu kỹ thuật.

f) Quy hoạch hệ thống thông tin - liên lạc:

- Tín hiệu cung cấp cho khu công nghiệp lấy từ Bưu điện thị xã Long Khánh thông qua tuyến thông tin liên lạc hiện hữu dọc tuyến đường Cua Heo - Bình Lộc.

- Các dây cáp trong khu vực được chôn ngầm theo các tuyến đường. Cáp mạng nội bộ được đấu nối với các hộp cáp, tùy theo nhu cầu sử dụng mà dùng các loại cáp có dung lượng khác nhau (tương ứng với các dung lượng với các hộp cáp).

- Tổng số thuê bao tại khu quy hoạch khoảng 1.000 số thuê bao. Do đó bố trí một tổng đài (1.000 số) tại khu Trung tâm dịch vụ.

- Chủ đầu tư sẽ liên hệ với ngành Thông tin liên lạc để thỏa thuận vị trí đấu nối và các chỉ tiêu kỹ thuật.

7. Phân kỳ đầu tư:

Hiện nay hệ thống hạ tầng kỹ thuật của Cụm công nghiệp Suối Tre 01 đã thi công tương đối hoàn chỉnh. Việc phân kỳ đầu tư của dự án Khu công nghiệp Suối Tre được thực hiện tiếp như sau:

- Giai đoạn 01 (đến tháng 6/2011): Thi công hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng Cụm công nghiệp Suối Tre 01. Thực hiện thủ tục chuẩn bị đầu tư, bồi thường, thu hồi phần đất còn lại.

- Giai đoạn 02 (tháng 6/2011 - tháng 6/2012): Thi công xây dựng khu xử lý nước thải tại Cụm công nghiệp Bảo Vinh và hệ thống hạ tầng Cụm công nghiệp Bảo Vinh.

- Giai đoạn 03 (tháng 6/2012 - tháng 12/2014): Hoàn chỉnh các thủ tục đất đai; lập và phê duyệt các hồ sơ thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật hệ thống hạ tầng; tổ chức thi công hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật.